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Comissão do leiloeiro: por que ela nunca é menor que 5%

Publicado em 02/10/2026

Quem calcula o resultado de uma arrematação só pelo desconto sobre o valor de avaliação está com a conta incompleta. Além do lance, do ITBI, dos emolumentos de registro e, em muitos casos, de dívidas que acompanham o imóvel, existe um custo fixo que aparece em praticamente todo edital de leilão judicial: a comissão do leiloeiro. Por anos, alguns arrematantes — e até alguns tribunais — tentaram reduzi-la por acordo ou por decisão judicial, tratando-a como item negociável dentro do processo. Em 2023, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fechou essa porta: a comissão do leiloeiro público não pode ficar abaixo de 5% do valor do bem arrematado.

Decreto 21.981/1932

1. De onde vem o piso

A regra não está no Código de Processo Civil — vem de uma norma bem mais antiga, o Decreto 21.981/1932, que regula a profissão de leiloeiro até hoje. Seu artigo 24, na redação dada pelo Decreto 22.427/1933, é direto: os compradores pagarão obrigatoriamente cinco por cento sobre quaisquer bens arrematados. O texto não fala em "até 5%" nem em referência a ser negociada — fala em piso obrigatório.

Essa comissão é paga pelo arrematante, por cima do valor do lance — não sai do que o credor vai receber, nem reduz o produto que abate a dívida executada. Na prática, quem arremata um imóvel de R$ 300 mil deve somar, no mínimo, R$ 15 mil de comissão ao custo total de aquisição, antes de qualquer outra despesa.

5% — piso da comissão do leiloeiro sobre o valor do bem arrematado, pago pelo arrematante além do lance (Decreto 21.981/1932, art. 24, parágrafo único)

O CPC também trata do tema, mas de forma mais genérica: o artigo 884, parágrafo único, permite que o juiz arbitre a remuneração do leiloeiro, sem fixar piso ou teto no próprio texto. Foi justamente esse ponto — a aparente liberdade do juiz para arbitrar qualquer valor — que abriu espaço para tribunais reduzirem comissões abaixo dos 5% do decreto, até o STJ pacificar a questão.

RMS 65.084/STJ

2. O caso que foi até o STJ

O caso concreto envolvia um processo de falência em que o Tribunal de Justiça de São Paulo havia reduzido a comissão de um leiloeiro de 5% para 2%, entendendo que o CPC permitiria essa flexibilidade sem limite inferior. O leiloeiro recorreu, defendendo que o Decreto 21.981/1932 é norma especial e, por isso, prevalece sobre a regra geral do CPC.

A Quarta Turma do STJ deu razão a ele no RMS 65.084, em 26/07/2023, relatado pela ministra Isabel Gallotti
A ministra destacou que a palavra "obrigatoriamente" no decreto revela a intenção de estabelecer um valor mínimo — pelo menos 5% sobre o bem arrematado —, não um teto sugerido
A Resolução 236/2016 do CNJ, em seu artigo 7º, já reconhecia o caráter de lei especial do decreto frente às regras gerais do CPC

Na prática, nenhum edital, decisão judicial ou acordo entre as partes pode fixar a comissão do leiloeiro abaixo de 5% em leilão judicial. Para quem arremata, é um custo certo e não negociável — que precisa entrar na conta antes de definir o lance máximo, não depois.

Resumo

3. O que muda no cálculo do lance

O piso de 5% funciona como uma trava mínima de custo que todo comprador deve incorporar ao montar o teto de lance — não como uma variável a se tentar negociar com o leiloeiro ou questionar depois da arrematação. Alguns editais estipulam comissão acima desse piso, o que é permitido; abaixo dele, não. Por isso vale sempre conferir, no próprio edital:

O percentual exato da comissão
A base de cálculo usada (normalmente o valor do lance vencedor)
O prazo e a forma de pagamento da comissão, que costumam ser separados do pagamento do lance

Quem monta a planilha de viabilidade de uma arrematação e soma apenas ITBI e registro, esquecendo a comissão do leiloeiro, corre o risco de superestimar o desconto real do negócio em vários pontos percentuais. Em um mercado em que o desconto já é a principal variável de decisão, esse detalhe separa uma conta séria de uma conta otimista demais. Sobre os outros dois custos da conta, veja "ITBI na arrematação" e "O que preciso analisar em um leilão para saber se é um bom negócio?"

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