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ITBI na arrematação: a prefeitura pode cobrar sobre um valor que ela mesma arbitrou?

Publicado em 02/10/2026

Depois de arrematar um imóvel em leilão, a etapa seguinte é o registro — e é aí que aparece uma das cobranças mais contestadas do processo: o ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão do bem. É comum a prefeitura tentar cobrar o imposto não sobre o valor que você efetivamente pagou no leilão, mas sobre uma "planta de valores" ou um valor de referência definido unilateralmente pelo próprio município, quase sempre mais alto que o preço real da transação. O STJ pacificou essa discussão em 2022, em julgamento de recurso repetitivo, e o entendimento segue sendo usado como fundamento em casos concretos envolvendo leilão.

Tema 1.113 — REsp 1.937.821, STJ, rel. Min. Gurgel de Faria

1. A tese pacificada

Em 9 de março de 2022, a Primeira Seção do STJ, sob relatoria do ministro Gurgel de Faria, julgou o REsp 1.937.821 sob o rito dos recursos repetitivos e fixou o Tema 1.113, com três pontos centrais:

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não a base de cálculo usada para o IPTU
O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o de mercado, e só pode ser afastado pelo município mediante processo administrativo próprio, com direito a contraditório (art. 148 do Código Tributário Nacional)
O município não pode fixar previamente, de forma genérica e unilateral, uma base de cálculo do ITBI por meio de valor de referência — a chamada planta de valores

Tema 1.113 — tese fixada em repetitivo pelo STJ em 09/03/2022, vinculante para todos os tribunais e municípios do país

REsp 1.996.625/PR — STJ, rel. Min. Francisco Falcão

2. A tese aplicada ao leilão

Municípios costumam argumentar que o leilão — sobretudo o extrajudicial — seria um caso à parte, e que a venda por um credor fiduciário não refletiria o "verdadeiro" valor de mercado do imóvel. O STJ já rejeitou esse argumento: em julgamento concluído em julho de 2023, a Segunda Turma decidiu, no REsp 1.996.625/PR, sob relatoria do ministro Francisco Falcão, que o valor obtido em leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária também deve ser usado como base do ITBI, e que a arrematação extrajudicial não desnatura o conceito de valor venal.

Vale registrar, com cautela: uma reportagem de site jurídico especializado, de setembro de 2026, relata um caso de salas comerciais e vagas de garagem adquiridas em leilão extrajudicial em que o município teria cobrado ITBI sobre valor de referência muito superior ao da arrematação, e no qual o STJ teria voltado a aplicar o Tema 1.113. Como se trata de fonte de reportagem, sem confirmação direta no site do STJ até o fechamento desta matéria, tratamos a informação apenas como aplicação recente noticiada — não como precedente formalmente confirmado. Quem for usá-la como argumento deve verificar o andamento do processo antes.

A tese do Tema 1.113 é o argumento mais sólido e já consolidado que o arrematante tem à disposição hoje: se a prefeitura cobrar ITBI sobre um valor de referência acima do que você pagou no leilão, o fundamento para contestar — administrativa ou judicialmente — é a própria decisão repetitiva do STJ de 2022, reforçada pela aplicação já registrada ao leilão extrajudicial em 2023. Não é preciso esperar por um precedente novo sobre leilão para ter base jurídica.

Resumo

3. O que isso representa na prática

Esse é um dos pontos mais concretos de economia para quem compra em leilão. Como o valor de arrematação normalmente vem com deságio em relação ao valor de mercado "cheio", a prefeitura tem incentivo natural para tentar cobrar o ITBI sobre uma base maior — seja a avaliação constante do edital, seja uma planta de valores própria. Com a tese do Tema 1.113, o arrematante tem fundamento para exigir que o imposto incida sobre o valor efetivamente pago, que é o preço da transação em condições reais de mercado para aquele bem, naquelas condições específicas de venda forçada. Em arrematações com desconto expressivo, a diferença pode chegar a milhares de reais.

Confira o cálculo do ITBI apresentado pelo cartório ou pela prefeitura antes de pagar
Se a base de cálculo destoar do valor da arrematação, busque a via administrativa para corrigir, com a decisão do STJ como fundamento central
Some o ITBI correto à comissão do leiloeiro e aos emolumentos de registro na conta final — são custos que entram antes de definir o lance, não depois

Sobre a outra dívida que costuma assustar — o IPTU atrasado do dono anterior —, veja "Dívida de IPTU do dono anterior: quem paga depois da arrematação?"

Quer confirmar se a base de cálculo do ITBI de um imóvel arrematado está correta antes do registro? Fale com a nossa equipe.

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