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Quais os maiores riscos de uma arrematação?

Publicado em 20/09/2026

Um imóvel de leilão quase sempre custa menos do que um imóvel parecido vendido pelo mercado comum. Esse desconto não é um presente: ele existe porque o comprador assume riscos que, numa compra tradicional, o vendedor já teria resolvido antes de colocar o imóvel à venda. É parecido com comprar um carro usado vendido "no estado em que se encontra": o preço menor reflete justamente o risco de descobrir depois um problema que o dono anterior já conhecia.

Ocupação

1. Imóvel Ocupado

Nem todo imóvel arrematado está vazio. Pode haver o antigo proprietário, um inquilino ou até terceiros morando no local. A lei dá ao arrematante o direito de tomar posse do imóvel — no leilão judicial, isso pode envolver um mandado de imissão na posse expedido pelo juiz (art. 901 do Código de Processo Civil, o CPC) — mas, na prática, desocupar um imóvel ocupado pode levar tempo e, em alguns casos, exigir uma ação própria.

Dívidas

2. Dívidas do Imóvel

Uma dúvida comum é: "se eu arrematar, herdo as dívidas do imóvel?" A resposta depende do tipo de dívida.

Art. 130, CTN — Dívida de IPTU sub-roga-se no valor pago no leilão, não vai para o bolso do arrematante

• IPTU: o crédito é satisfeito com o dinheiro do leilão. O STJ reforçou isso em outubro de 2024 (Tema 1134) — é inválida cláusula de edital que tente transferir a dívida ao arrematante
• Condomínio: tratamento mais controverso na jurisprudência, com decisões em sentidos diferentes conforme o tribunal e o caso concreto

Por isso, o caminho mais seguro nunca é presumir — é checar o que o próprio edital informa sobre débitos e, na dúvida, buscar orientação específica antes de dar o lance.

Validade jurídica

3. Vícios no Processo

Todo leilão segue um rito com exigências formais — intimações, prazos, publicidade do edital. Quando alguma dessas exigências não é cumprida, a parte prejudicada pode questionar o leilão depois, na Justiça. Isso não significa que o imóvel "some" da mão de quem arrematou de boa-fé — a lei protege esse comprador. Tratamos com mais detalhe do que acontece com o dinheiro pago pelo arrematante nesses casos em "Se a arrematação for anulada, o que acontece com o meu dinheiro?"

Piso de proteção

4. Preço Vil

Existe também um piso de proteção contra lances baixos demais: chama-se preço vil o lance inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel, e ele não pode ser aceito.

• Leilão judicial — art. 891, CPC
• Leilão extrajudicial — art. 27 da Lei 9.514/1997, desde a reforma da Lei 14.711/2023, reafirmado pelo STJ em decisões recentes

Nenhum desses riscos é motivo para evitar leilão. São, isso sim, o motivo pelo qual vale a pena analisar cada lote com cuidado antes de decidir.

Quer uma segunda opinião sobre os riscos de um imóvel específico antes de dar o lance? Fale com a nossa equipe.

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