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Lance abaixo de 50% da avaliação: quando o leilão extrajudicial pode ser anulado

Publicado em 02/10/2026

Todo investidor que já estudou leilão judicial conhece a regra: lance abaixo de 50% do valor de avaliação é considerado "preço vil" e pode ser recusado ou anulado (art. 891, CPC). O problema é que essa regra está escrita para o rito judicial. A Lei 9.514/1997, que disciplina o leilão extrajudicial de imóvel em alienação fiduciária, nunca trouxe esse piso de forma tão explícita no texto original — e isso alimentou anos de debate: parte da doutrina e do mercado de leiloeiros chegou a tratar a aplicação do preço vil ao extrajudicial como uma tese frágil. O Superior Tribunal de Justiça encerrou essa margem de dúvida.

AREsp 2.165.101/PR — STJ, rel. Min. Marco Buzzi

1. O caso que pacificou

Em decisão publicada em 11 de novembro de 2025, o STJ, pela relatoria do ministro Marco Buzzi, anulou a arrematação de um imóvel vendido em leilão extrajudicial por R$ 346 mil, quando o próprio bem havia sido avaliado em R$ 870 mil — o lance equivalia a apenas 39,8% da avaliação. O relator determinou que o arrematante complementasse o valor pago até atingir ao menos 50% da avaliação, sob pena de desfazimento do negócio — aplicando ao leilão extrajudicial, por analogia direta, o mesmo piso do art. 891 do CPC.

O acórdão citou precedentes recentes na construção desse entendimento, como o REsp 2.096.465/SP e o AREsp 2.818.110/SC — sinal de que a decisão de novembro de 2025 não nasceu isolada, mas consolidou uma linha que já vinha sendo desenhada em julgamentos anteriores da Corte.

50% — piso mínimo do valor de avaliação que o STJ agora reconhece também para o leilão extrajudicial de imóvel em alienação fiduciária

Lei 9.514/1997, com alterações da Lei 14.711/2023

2. Por que demorou tanto

A raiz do problema é redacional. O CPC trata o preço vil de forma direta: o art. 891 proíbe a arrematação por valor inferior ao mínimo fixado no edital, que não pode ser menor que 50% da avaliação. Já a Lei 9.514/1997, no desenho original, regula o leilão extrajudicial em dois pregões — o primeiro pelo valor do imóvel fixado em contrato, o segundo pelo valor da dívida — sem repetir, com a mesma clareza, um piso mínimo de preço. Essa lacuna textual abriu espaço, por anos, para a tese de que a proteção contra o preço vil simplesmente não se aplicaria ao rito extrajudicial.

• A Lei 14.711/2023 reformou parte desse regramento, inclusive o valor mínimo do segundo leilão
• A decisão do STJ de novembro de 2025 foi além da letra da lei: consolidou que a proteção contra a venda por preço vil é um princípio geral, aplicável a qualquer modalidade de leilão de imóvel
• O fundamento: sem esse piso, a alienação fiduciária poderia se converter em ferramenta de expropriação desproporcional do patrimônio do devedor

Na prática, o piso de 50% funciona como um limite de segurança dos dois lados: protege o devedor contra a perda desproporcional do imóvel, mas também impõe um teto de desconto real para quem calcula o lance. Não adianta montar a conta com base em pagar 30% ou 40% do valor de avaliação — abaixo de 50%, a arrematação passa a estar sujeita a anulação, com o arrematante correndo o risco de ter de complementar o valor ou perder o negócio.

Resumo

3. O que muda no cálculo

Para quem avalia leilões extrajudiciais de banco ou da Caixa, a decisão tem efeito direto sobre a margem de segurança do lance: descontos abaixo de 50% do valor de avaliação constante do edital, que antes podiam parecer uma oportunidade extraordinária, agora carregam um risco jurídico concreto de nulidade. O comprador que arremata por preço vil pode ser chamado a complementar o valor ou perder o negócio mesmo depois de já ter pago — um cenário caro em dinheiro e em tempo.

Isso não significa que o deságio típico de leilão fique inviável. O piso de 50% incide sobre o valor de avaliação constante do edital, que em muitos casos já é conservador em relação ao valor real de mercado do imóvel. Mas a decisão reforça um ponto de diligência básico:

• Antes de dar um lance, confirme o valor de avaliação registrado no processo ou no edital
• Calcule a que percentual dele o seu lance efetivamente corresponde
• Um deságio agressivo demais deixa de ser só um bom negócio e passa a ser, também, um risco de o leilão ser desfeito depois

Quer saber se o desconto de um imóvel específico está dentro da margem segura ou perto da linha do preço vil? Fale com a nossa equipe.

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