Matéria

Leilão extrajudicial anulado por falha na intimação do devedor: o que aconteceu

Publicado em 02/10/2026

O leilão extrajudicial é, por natureza, mais rápido que o judicial — resolve-se entre credor e cartório, sem depender de um juiz para autorizar cada etapa. Mas essa agilidade tem uma contrapartida: a lei exige que certas formalidades sejam cumpridas à risca, principalmente as que asseguram ao devedor a chance de reagir antes de perder o imóvel. Um caso recente julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostra o que acontece quando essa formalidade falha — e por que ela importa tanto para quem está do outro lado do lance.

Lei 9.514/1997

1. Dois leilões, uma intimação que não chegou

Segundo reportagem jurídica especializada publicada em abril de 2026, o caso envolveu uma devedora que havia firmado contrato de alienação fiduciária com um banco em 2019. Diante da inadimplência, o credor consolidou a propriedade em seu nome e realizou dois leilões do imóvel, em junho e julho de 2020. A devedora só teria ficado sabendo da venda por meio de terceiros — não por uma intimação pessoal — e entrou com ação pedindo a anulação dos leilões.

De acordo com a mesma reportagem, o processo é o REsp 2.154.389, com origem no Tribunal de Justiça de Santa Catarina, sob relatoria da ministra Daniela Teixeira no STJ. Uma ressalva de método: essa informação vem de reportagem que relata a decisão, não do texto do acórdão — vale como retrato do caso, não como texto oficial do julgado.

Art. 27, §2º-A, Lei 9.514/1997 — Exige intimação pessoal do devedor sobre data, hora e local do leilão

Fundamento

2. Por que carta e edital não bastaram

O ponto central da decisão foi que tentativas de comunicação por correspondência comum, e-mail, telegrama e publicação de editais não substituem a exigência legal de intimação pessoal do devedor. A norma aplicável é o artigo 27, §2º-A, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 13.465/2017, que determina que o devedor seja pessoalmente cientificado da data, hora e local em que o leilão vai ocorrer.

• Os dois leilões realizados foram anulados
• A consolidação da propriedade em si não foi anulada — permaneceu válida
• Resultado: o credor continuava sendo o dono formal do imóvel, mas precisaria realizar um novo leilão, dessa vez com a intimação feita corretamente, para vender o bem de forma válida

A intimação pessoal do devedor não é um detalhe burocrático — é um requisito de validade do leilão. Quando falha, o leilão pode ser anulado mesmo depois de já ter havido arrematação, com prejuízo direto para quem comprou o imóvel de boa-fé.

Implicação para quem arremata

3. O que muda na hora do lance

Esse tipo de decisão reforça um ponto que já é central em qualquer diligência séria antes de um leilão extrajudicial: confirmar que a notificação do devedor foi feita de forma regular, e não apenas presumir que "se está no edital, está tudo certo". Um leilão anulado depois da arrematação não é só um contratempo — significa dinheiro parado, tempo de disputa judicial e, no cenário mais favorável, devolução do valor pago; no pior, um processo arrastado até que isso aconteça.

Isso não quer dizer que todo leilão extrajudicial carregue esse risco — a grande maioria segue o rito corretamente. Mas mostra o que vale checar antes de dar o lance:

• Como e quando o devedor foi notificado da mora e da consolidação da propriedade
• Se a intimação sobre data, hora e local dos leilões foi pessoal, e não só por edital ou carta
• Se a consolidação está averbada na matrícula atualizada, e não apenas mencionada no edital

É exatamente o tipo de checagem que separa um desconto real de um problema com desconto — tema que tratamos com mais profundidade em "Quais os maiores riscos de uma arrematação?" e em "Se a arrematação for anulada, o que acontece com o meu dinheiro?"

Quer confirmar se a intimação do devedor foi feita corretamente antes de dar um lance em um leilão extrajudicial específico? Fale com a nossa equipe.

Acompanhe a Lince Leilões no Instagram.