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Por que um imóvel pode sumir da lista antes mesmo do leilão abrir?

Publicado em 02/10/2026

Já aconteceu de um investidor acompanhar um lote promissor, se preparar para o pregão e, no dia, descobrir que o imóvel simplesmente não está mais na lista — sem aviso amplo, sem explicação no site do leiloeiro. Na maioria dos casos, isso não é erro de sistema nem cancelamento arbitrário: é a adjudicação, um mecanismo do Código de Processo Civil que permite a certas pessoas ficar com o bem penhorado antes mesmo de ele ir a leilão público, pagando o valor da avaliação. Entender quem tem esse direito e como ele funciona evita frustração e ajuda a interpretar por que um lote específico saiu da lista.

Art. 876, caput, CPC

1. O que é a adjudicação

A adjudicação é a possibilidade de o próprio credor exequente — aquele que moveu a execução e a quem se deve a dívida — requerer ao juiz que o bem penhorado lhe seja entregue diretamente, sem passar pelo leilão público, desde que ofereça preço não inferior ao da avaliação constante do processo (art. 876, caput, do CPC). Na prática, é uma forma de o credor "ficar com o imóvel" para satisfazer o próprio crédito, evitando a incerteza e o tempo de um leilão — mas sem o desconto que normalmente existe na hasta pública, já que o valor mínimo aceito é o de avaliação, não um lance com deságio.

Art. 876, §5º, CPC

2. Quem mais pode adjudicar

O que menos gente sabe é que esse direito não é exclusivo do credor exequente. O §5º do art. 876 estende a possibilidade de adjudicar o bem a um grupo bem mais amplo: aqueles indicados no art. 889, II a VIII, os credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem, e o cônjuge, o companheiro, os descendentes e os ascendentes do executado. Isso inclui, entre outros:

O coproprietário de fração ideal do imóvel penhorado
O titular de usufruto, uso ou habitação sobre o bem, e o proprietário do terreno em regime de direito de superfície
O credor com hipoteca, penhor, anticrese ou penhora anteriormente averbada sobre o imóvel
O promitente comprador ou vendedor com contrato registrado
A União, o Estado ou o Município, no caso de bem tombado
Os credores concorrentes que também penhoraram o mesmo bem
E — o grupo mais frequente na prática — o cônjuge, o companheiro, os descendentes e os ascendentes do próprio devedor

4 — categorias familiares do executado com direito de adjudicar o bem antes do leilão: cônjuge, companheiro, descendente e ascendente (art. 876, §5º, CPC)

Art. 876, §6º, CPC

3. Se mais de um quiser o imóvel

Quando mais de um legitimado manifesta interesse em adjudicar o mesmo bem, o CPC não deixa a disputa em aberto: determina uma licitação entre os próprios pretendentes e fixa uma ordem de preferência para o caso de empate na oferta (§6º do art. 876) — cônjuge, companheiro, descendente e ascendente, nessa ordem.

Entre familiares que oferecem o mesmo valor, o cônjuge tem prioridade sobre o companheiro, que tem prioridade sobre o descendente, que tem prioridade sobre o ascendente
Essa ordem só entra em jogo quando as ofertas empatam — se alguém oferece mais que os demais, o valor mais alto prevalece, independentemente do parentesco

A adjudicação é um instituto do rito do leilão judicial, regido pelo CPC. O leilão extrajudicial de imóvel em alienação fiduciária, regulado pela Lei 9.514/1997, segue uma lógica diferente, sem essa mesma figura. Para entender a diferença de regime, veja "Quais as principais diferenças entre leilão judicial e extrajudicial?"

Resumo

4. O que muda para quem acompanha

Na prática, esse mecanismo explica um comportamento que intriga muitos investidores: um imóvel que parecia caminhar para leilão público desaparece da pauta porque um familiar do executado — ou o próprio credor, ou um coproprietário — decidiu adjudicar o bem antes da publicação do edital ou durante o processamento da hasta. Isso é legal e previsto em lei, não é sinal de irregularidade no processo.

Mantenha expectativa realista: nem todo lote que aparece em fase de avaliação chega de fato ao leilão público, porque há uma etapa anterior em que outros interessados, com prioridade legal, podem tirá-lo da lista
Antes de se aprofundar na análise de um imóvel, cheque se não há pedido de adjudicação pendente nos autos — evita dedicar tempo de diligência a um lote que pode nunca chegar à praça

Nenhuma dessas adjudicações, vale reforçar, acontece com deságio — quem adjudica paga o valor cheio da avaliação. Isso ajuda a entender por que, na prática, esse caminho só costuma interessar a quem tem vínculo direto com o imóvel ou com a dívida, e não concorre com quem busca desconto no leilão público. É também um dos motivos pelos quais, no Radar de Leilões, um lote suspenso ou retirado é marcado como tal, e não simplesmente apagado.

Quer entender se um imóvel específico da sua lista está sujeito a pedido de adjudicação antes do leilão? Fale com a nossa equipe.

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