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Imóvel em condomínio (copropriedade) pode ir a leilão?

Publicado em 02/10/2026

É uma situação mais comum do que parece nas listas de leilão: um imóvel que pertence a mais de uma pessoa — irmãos que herdaram a casa dos pais, ex-cônjuges que ainda dividem um apartamento, sócios que compraram um imóvel juntos —, mas a dívida que levou o bem à Justiça é de apenas um deles. A pergunta que todo investidor deveria se fazer antes de dar um lance é simples: pode? E a resposta também é simples, com uma condição importante — pode, mas a penhora e a execução respeitam limites bem definidos em relação a quem não deve nada.

CPC/2015, art. 843

1. A penhora atinge a cota, não os outros donos

Quando o bem é indivisível — caso típico de um imóvel urbano, que não dá para "partir ao meio" sem perder valor —, o Código de Processo Civil permite que ele seja levado a leilão por inteiro, mesmo que o devedor seja dono de apenas uma fração. O que muda é o que a penhora efetivamente atinge. Segundo o artigo 843, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recai sobre o produto da alienação do bem — ou seja, sobre o dinheiro correspondente à parte do devedor, não sobre a parte física dos demais donos.

A lei ainda dá duas proteções adicionais a quem não deve nada:

O §1º assegura ao coproprietário ou cônjuge não executado preferência na arrematação, em igualdade de condições com os demais licitantes
O §2º proíbe que a expropriação se realize por preço tão baixo que a cota do coproprietário não devedor — calculada sobre o valor da avaliação, não sobre o preço final de venda — fique desprotegida

1/3 do imóvel, por exemplo — é o tipo de fração que pode caber a um herdeiro que não é o devedor. Essa parte é intocável pela penhora: seu valor, calculado sobre a avaliação, tem que ser assegurado antes de o leilão seguir adiante (art. 843, §2º, CPC)

REsp 1.818.926/STJ

2. O caso julgado pelo STJ

O tema foi confirmado pela Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 1.818.926, relatado pela ministra Nancy Andrighi, em 04/06/2021. O caso teve origem em uma penhora sobre metade de um imóvel indivisível — a fração correspondente à cota do devedor —, questionada em instância anterior no TJDFT. O STJ reafirmou que o imóvel indivisível pode, sim, ser levado a leilão por inteiro, mas deixou claro que a penhora propriamente dita não pode avançar sobre a parte de quem não é devedor: ao coproprietário pode ser imposta a extinção do condomínio, porém sua parcela do bem deve permanecer livre e desembaraçada.

Isso não significa que o coproprietário não devedor perde o imóvel de graça — significa que ele recebe o equivalente em dinheiro da sua fração, calculado sobre a avaliação, e tem prioridade para arrematar o bem inteiro se quiser ficar com ele.

Na prática

3. O que isso significa para quem arremata

O primeiro ponto prático é que, sendo o imóvel indivisível, quem arremata leva o bem inteiro — não uma fração —, e o valor correspondente à cota dos coproprietários não devedores é reservado do produto da venda para ser entregue a eles depois. O segundo ponto, mais sensível para a diligência, é a intimação: o artigo 889 do CPC exige que coproprietários sejam intimados do leilão, e falha nesse procedimento é uma das causas mais comuns de nulidade de arrematação questionada depois. Antes de dar um lance em imóvel que envolve copropriedade — frequente em bens de inventário —, vale conferir:

Na matrícula, quantos donos constam e em que frações
No processo, se todos foram devidamente intimados do leilão
No edital, se está claro que a penhora recai apenas sobre a cota do executado

Imóveis de herança em condomínio pro indiviso aparecem com frequência em listas de leilão — geralmente porque um dos herdeiros tem uma dívida individual. Isso não invalida a oportunidade, mas exige mais atenção na checagem documental antes do lance. Veja também "Quais os maiores riscos de uma arrematação?"

Encontrou um imóvel em copropriedade na sua lista e quer entender se a intimação dos demais donos foi feita corretamente? Fale com a nossa equipe.

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